Estromissione agevolata, ecco quando conviene giocare d’anticipo

La “privatizzazione” degli immobili strumentali dell’impresa individuale può giocare d’anticipo. Anche se l’opzione per l’estromissione agevolata va perfezionata – con comportamento concludente – entro il 31 maggio, in alcuni casi, può essere più efficiente decidere ora. Infatti, nel riproporre questa chance, la legge di Bilancio 2020 (articolo 1, comma 690), richiama la legge 208/2015 (articolo 1, comma 121) per cui l’operazione ha effetto fiscale dal 1° gennaio 2020.

Pensiamo a un immobile affittato in regime Iva: la “privatizzazione” fa sì che, dall’inizio dell’anno, la locazione avvenga fuori campo Iva, con la necessità di correggere quanto realizzato diversamente. Infatti, le locazioni da soggetto Iva hanno l’imposta di registro all’1%, anziché il 2% da privato. In passato (risoluzione 390/E/2008), l’Agenzia ha precisato che il conguaglio deve riguardare tutto il periodo contrattuale successivo al 1° gennaio e l’integrazione va denunciata (ex articolo 19, Dpr 131/1986) entro 20 giorni dalla data di perfezionamento dell’operazione. Inoltre, andrà stornata l’Iva applicata per opzione sui canoni dal 1° gennaio, con nota di variazione.

Sono adempimenti evitabili se si esercita l’opzione subito, senza con questo dover anticipare il pagamento dell’imposta sostitutiva.

Anticipando la scelta (con e-fattura se l’autoconsumo è in regime Iva, anche esente), si eviterà di introdurre in contabilità eventuali spese riferite all’immobile sostenute dopo il 1° gennaio, che, dopo l’opzione, dovrebbero essere rese indeducibili (e indetraibili) in quanto “private”. Infine, in presenza di un’abitazione (già strumentale per destinazione nell’impresa, ad esempio uno showroom) che si intende locare dopo l’estromissione, ci si può avvalere della cedolare secca.

Gli immobili ammessi sono quelli strumentali, sia per natura (anche se concessi in locazione o comodato o non usati direttamente) sia per destinazione (non promiscua). Disco rosso per gli immobili merce e per quelli patrimonio, mentre l’eventuale regime di comunione non osta all’estromissione della quota dell’imprenditore.

L’articolo 65, comma 1, del Tuir collega la strumentalità all’indicazione nel libro inventari, o, per le imprese in contabilità semplificata, a quella nel libro dei cespiti ammortizzabili (o altra equivalente). Tuttavia ciò non è rilevante per i beni strumentali per destinazione acquisiti prima del periodo d’imposta 1992: in tale ipotesi, la previgente disciplina dava rilievo all’utilizzo di fatto ed esclusivo nell’attività d’impresa. Perciò (circolare 26/E/2016 e Cassazione 22587/2006), un immobile acquisito nel 1990 e utilizzato nell’attività d’impresa senza pause da tale data, può essere estromesso anche se non indicato nel libro inventari, tenendo anche conto che in altra sede l’Agenzia ha affermato che la strumentalità per destinazione prevale su quella per natura (circolare 57/E/2001).

L’operazione offre vari vantaggi.

1. La base imponibile della sostitutiva è data dalla differenza tra il valore normale dell’immobile e il suo costo fiscalmente riconosciuto, al lordo dell’area pertinenziale. La prima agevolazione è la facoltà dell’imprenditore di sostituire al valore normale quello ottenuto applicando i moltiplicatori catastali ex articolo 52 del Dpr 131/1986, il che può determinare l’azzeramento della base imponibile. Ciò non ostacola l’agevolazione (circolare 39/E/2008), anche se non può causare minusvalenze deducibili.
2. L’imposta dell’8% sostituisce Irpef e Irap - secondo bonus - e va pagata al 60% entro il 30 novembre 2020 e al 40% entro il 30 giugno 2021.
3. Il fabbricato potrà poi essere ceduto con plusvalenza (calcolata sul valore di estromissione) non imponibile Irpef, in tutti i casi in cui l’acquisto (anche in regime d’impresa) sia intervenuto prima al quinquennio ex articolo 67, comma 1, del Tuir (circolare 188/E/98). E questo è il terzo beneficio, a cui si aggiunge, nell’autoconsumo, l’assenza di atti notarili e imposte di registro e ipocatastali.