Affrancamento di terreni, test convenienza a tre variabili

Sono diverse le variabili che entrano in gioco nelle valutazioni di convenienza per il contribuente che, al di fuori del regime d’impresa, possiede terreni che intende cedere (o permutare, conferire ecc.) nel breve periodo. La riapertura (articolo 1, commi 693 e 694, della legge di Bilancio 2020) dell’opportunità di rideterminare il costo fiscalmente riconosciuto alla data del 1° gennaio scorso tramite perizia asseverata di stima (tema che sarà approfondito anche a Telefisco 2020), versando entro il 30 giugno una imposta sostitutiva pari all’11% del valore stimato, può essere vantaggiosa in relazione a:

situazione urbanistica dell’area (agricola, edificabile, lottizzata);

modalità di acquisizione della stessa (acquisto, successione, donazione);

presenza o meno di un precedente affrancamento fiscale.

Stato e origini dell’area

Circa i primi due aspetti, in base agli articoli 67 e 68 del Tuir:

la cessione di un fondo agricolo determina una plusvalenza non imponibile se il bene è pervenuto per successione o se acquistato da oltre un quinquennio (in caso di donazione, i cinque anni decorrono dalla data di acquisto del donante);

la plusvalenza da cessione di un’area edificabile è soggetta a tassazione separata (articolo 17, comma 1, lettera g-bis, del Tuir), per cui il carico Irpef dipende dal reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno di percezione del corrispettivo;

la plusvalenza da cessione di un terreno lottizzato si calcola a partire dal valore normale dell’area al quinto anno anteriore all’inizio della lottizzazione (terreno acquistato a titolo oneroso da almeno cinque anni) ovvero al momento stesso dell’inizio della lottizzazione (terreno acquisito a titolo gratuito).

Inoltre, va considerato che per i terreni edificabili ricevuti per successione o donazione, il costo fiscalmente riconosciuto è quello dichiarato nella relativa dichiarazione (o in seguito definito).

La doppia perizia

In merito alla presenza di un precedente affrancamento, bisogna distinguere i casi in cui il valore al 1° gennaio 2020 si presenti maggiore di quello rideterminato in passato ovvero minore. Nella prima ipotesi, il riferimento è l’articolo 7, comma 2, del Dl 70/2011 e, anche in base ai chiarimenti dell’Agenzia, sappiamo che:

è possibile scomputare dall’imposta sostitutiva quella versata in precedenza, per cui, se si devono versare ancora delle rate del vecchio affrancamento, si calcola la nuova imposta sostitutiva dovuta come differenza tra quanto dovuto e quanto già versato;

in alternativa è possibile pagare integralmente l’imposta sostitutiva relativa alla nuova procedura e chiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva pregressa;

in ogni caso il rimborso non può eccedere l’importo dell’ultima imposta sostitutiva pagata.

In merito alla fattispecie opposta (valore del terreno che nel tempo si è ridotto), considerato che ai sensi del comma 6 dell’articolo 7 della legge 448/2001 il valore periziato per le aree costituisce valore minimo di riferimento in sede di successiva rivendita, alcuni contribuenti, per evitare problemi con l’Agenzia, attestano con perizia la riduzione del valore rispetto al precedentemente affrancamento. Il paradosso è che siccome nel tempo l’imposta sostitutiva ha avuto un deciso incremento (dal 4% si è passati all’11%) a volte occorre versare qualcosa anche solo per ridurre il valore di riferimento.